Condominio, i principi generali sugli infortuni: D’obbligo adottare le misure per non recar pregiudizio

Condominio - Settore immobiliare - Appartamenti Imc

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(Fonte: ItaliaOggi)

Non è raro che all’interno del condominio si verifichino infortuni ai condomini o a terzi che utilizzino le parti comuni. In tali casi i danneggiati spesso pretendono di essere risarciti sull’erronea convinzione che il condominio, per il semplice fatto di essere custode delle parti comuni, sia obbligato a rispondere di qualunque incidente si verifichi su di esse. Il più delle volte è invece necessario compiere un’indagine specifica, verificando anche la condotta (attiva o omissiva) del danneggiato e le sue conseguenze nella concreta dinamica del fatto dannoso.

Infortunio in condominio: i principi generali. Il condominio, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno: in caso contrario i comproprietari rispondono dei danni procurati ai medesimi condomini e ai terzi. Tale responsabilità si fonda sul rapporto oggettivo sussistente tra il condominio e la parte comune rispetto alla quale vi è il predetto obbligo di custodia (scale, cortile, androne ecc.) e prescinde, quindi, dalle caratteristiche del bene condominiale.

Di conseguenza il danneggiato non deve dimostrare il carattere insidioso della situazione di pericolo, e cioè che la stessa non fosse visibile a una certa distanza e che non fosse quindi evitabile con la normale prudenza: l’anomalia e il difetto di manutenzione di una par- te comune che sia stata causa del danno è infatti sufficiente, di per sé, ad addebitare la responsabilità alla collettività condominiale e il danneggiato non ha l’onere di dimostrare il contrario. In ogni caso il bene condominiale, pur combinato con elementi esterni (per esempio le scale rese pericolose dalla caduta di olio, sapone, fogliame ecc.), deve necessariamente costituire la causa del danno.

Quando il condominio è responsabile per l’infortunio. Alla luce dei principi sopra espressi risulta evidente che ricorre per esempio la responsabilità del condominio nel caso in cui, per la scarsa illuminazione di una parte condominiale, un condominio (o un terzo) non abbia visto un muretto e sia precipitato lungo il vano scale o sia scivolato su una macchia di olio non visibile perché ricoperta da polvere. Lo stesso dicasi se i danni siano arrecati da sporgenze rispetto al piano di calpestio (in particolare un gancio, inserito in uno dei gradini della scala relativo a un cancello normalmente chiuso) o se nuovi manufatti collocati sul pavimento del cortile, per la posizione e per la novità dell’installazione, presentino i caratteri dell’insidia.

Allo stesso modo la collettività condominiale è obbligata a risarcire colui che abbia subito una frattura causata da una caduta provocata da un pezzo di moquette collocato nell’androne (con la parte pelosa rivolta verso il suolo e quella gommosa verso l’alto). In presenza di materiale caduto dal soffitto e dalle pareti della scala condominiale è inoltre legittima la richiesta di risarcimento danni di un condomino che si sia infortunato, anche in assenza di testimoni: secondo i giudici, infatti, in tali casi la causa del danno è da individuarsi presuntivamente in relazione al contesto.

Alle stesse conclusioni si deve arrivare ove un condomino cada in una strada interna al caseggiato e riesca a dimostrare le anomale condizioni della sede stradale e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato (per esempio la presenza di pietrisco sul fondo stradale). Anche nel caso in cui si verifichi una caduta, con conseguenti lesioni, su una rampa di scale dello stabile che dia accesso al cortile interno e che sia priva dell’apposito corrimano, si configura responsabilità per danni da cosa in custodia in capo al condominio.

Il comportamento del danneggiato. Non è possibile parlare di responsabilità del condominio-custode di fronte a un’ipotesi di utilizzazione impropria o anomala della parte comune da parte del danneggiato la cui pericolosità sia talmente evidente e immediatamente apprezzabile da chiunque, tale da renderla del tutto imprevedibile. Tale situazione ricorre, per esempio, nell’ipotesi in cui, abbandonando il tragitto predisposto al fine di raggiungere più velocemente la sua auto, un condomino (o un terzo) abbia scelto un percorso diverso tra fioriere e gradini nel quale sia poi caduto subendo gravi danni, anche a causa della scarsa visibilità. Del resto la Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio in un altro caso di evidente comportamento colposo del condomino che, pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento delle scale era scivoloso, non aveva prestato la dovuta particolare attenzione.

In un altro caso è stata invece esclusa la responsabilità del condominio per le lesioni subite da un minore il quale aveva impropriamente utilizzato, peraltro in ora serale e in condizioni di visibilità evidentemente non ottimale, il cortile destinato a parcheggio di autovetture per giocare a calcio e si era ferito a causa dei vetri di copertura delle grate di areazione del garage.

Il caso fortuito. Il condomino non è comunque responsabile se prova che i danni siano derivati da un caso fortuito, cioè dal fatto di un terzo o da forza maggiore (per esempio un’alluvione). Inoltre non può essere ritenuto responsabile il condominio per le lesioni derivate alla testa di un condomino dal distacco dell’intonaco relativo a una parte del balcone di proprietà esclusiva di altro condomino. Infatti è pacifico che per i danni che si siano verificati per fatto del terzo si interrompa il nesso causale tra questi e la parte condominiale che abbia occasionato l’evento. Tale principio, tra l’altro, vale anche se il terzo colpevole sia rimasto ignoto.

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