Edilizia e sicurezza: fascicolo del fabbricato o assicurazione?

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(di Paolo Belli, Ingegnere, già Ordinario di Scienza delle Costruzioni Università Federico II – Il Mattino)

Con gli ultimi disastrosi eventi sismici, sulla stampa riaffiorano,tra i tanti commenti e proposte, anche antiche idee, tra queste quella di obbligare i proprietari di immobili a dotarsi del cosiddetto «Fascicolo del Fabbricato» e quella dell’’assicurazione obbligatoria contro gli eventi calamitosi.

L’’idea del «Fascicolo» potrebbe essere buona o poco buona secondo quanto si vorrebbe che nel fascicolo venga consegnato. Se il fascicolo deve contenere il diario degli interventi manutentivi che si succedono durante la vita di una costruzione e la loro descrizione dettagliata, se deve contenere allegati, i grafici del progetto strutturale originario e quelli del progetto di tutti gli interventi strutturali successivi, se contiene la descrizione dei dissesti accaduti e degli eventi dannosi che li hanno provocati, se cioè il fascicolo si limita a descrivere e documentare, aggiornandola, la storia della costruzione, l’idea è buona, anzi ottima.

Se, viceversa, il fascicolo deve indicare la vulnerabilità della costruzione, ovvero il suo stato di sicurezza, come risultato dell’’analisi eseguita da un tecnico abilitato, l’idea non mi sembra molto buona. Per i seguenti motivi.

Un’’analisi che possa essere valida presuppone numerose e onerose indagini di rilievo e prove sperimentali con elevati costi a carico dei proprietari.

Il contenuto del fascicolo dovrebbe essere aggiornato periodicamente, con elevata spesa periodica a carico dei proprietari.

Le costruzioni più bisognose di indagini, e perciò con costo di analisi maggiore, sono quelle che si trovano nelle peggiori condizioni e generalmente sono di proprietà dei cittadini meno abbienti.

Il risultato della analisi non può essere esente dalla soggettività, dall’’onestà e dalla competenza del tecnico; per cui le abitazioni potrebbero essere giudicate più o meno sicure a seconda della scelta del tecnico; ed è anche ragionevole attendere che il tecnico incaricato giunga a risultati eccessivamente prudenziali per accollarsi il minimo delle responsabilità.

I valori delle abitazioni, legati ovviamente alla sicurezza, sarebbero dipendenti dalla scelta e dal giudizio del tecnico, stravolgendo, ingiustificatamente, il mercato immobiliare.

Se, dopo la denuncia del tecnico, il proprietario non mette in sicurezza la sua proprietà, è investito non soltanto da responsabilità civili, ma anche, in caso di incidente grave, da responsabilità penali.

La conclusione del fascicolo sarebbe una continua ingente spesa a carico dei proprietari con l’’unico «beneficio», se il tecnico è stato bravo nello svolgere le indagini, di conoscere lo stato di sicurezza della proprietà ed i lavori che si dovrebbero affrontare e che, molto probabilmente, il proprietario non è in condizioni di affrontare.

La seconda idea, quella della assicurazione obbligatoria, mi sembra, migliore. Per i seguenti motivi.

I premi di assicurazione sarebbero proporzionali alla vulnerabilità della costruzione e questa sarebbe accertata dai tecnici di fiducia della società assicuratrice la cui obiettività è garantita e mediata tra la necessità di proteggere la società assicuratrice e l’esigenza della concorrenza.

Lo Stato o la Regione sarebbero sollevati dal dover finanziare la ricostruzione in caso di calamità, sgravando i cittadini da ingiuste accise.

I proprietari troverebbero un immediato vantaggio nel tenere in buono stato le loro proprietà, dal minor costo del premio.

Il prezzo degli immobili sarebbe positivamente condizionato dal loro grado di sicurezza, circostanza che indurrebbe a ben costruire.

I premi di assicurazione sarebbero, probabilmente, non molto superiori al costo dell’’aggiornamento del «Fascicolo», stante comunque il basso rischio di eventi dannosi, con il vantaggio di ottenere, in caso di danni, il beneficio concreto della riparazione di questi e non soltanto la loro previsione.

I premi di assicurazione sarebbero proporzionali non solo alla vulnerabilità della costruzione, ma anche al valore di questa, con la conseguenza che le costruzioni più modeste comporterebbero premi più modesti a carico dei cittadini meno abbienti.

Il proprietario di un immobile, attraverso l’’entità del premio, potrebbe avere anche la facoltà (o l’’obbligo) di tutela degli oggetti contenuti nell’’immobile e di quelli non asportabili, come ad esempio gli affreschi negli edifici di interesse culturale.

È ovvio che se i tecnici di fiducia della compagnia di assicurazione ravvedessero condizioni di pericolo di crolli parziali o totali, a tutela della loro personale responsabilità e ad evitare perdite di vite umane, denuncerebbero quanto da loro rilevato ai proprietari che dovrebbero provvedere; ma questi sono casi da considerare eccezionali.

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