I signori del mattone

Real estate - Settore immobiliare Imc

Real estate - Settore immobiliare Imc

(di Teresa Campo – Milano Finanza)

Cambia la mappa di chi comanda nel mercato immobiliare italiano. Dalle assicurazioni agli enti previdenziali, dalle società private ai fondi ecco chi ha in portafoglio quote importanti del real estate tricolore, e cosa pensa di farne in futuro

Tanti protagonisti e nessun primattore nel mercato immobiliare del 2017. Forse perché ci sono tanti trend, alcuni di lungo respiro, altri che si esauriscono nell’arco di una stagione. La buona notizia è che anche quest’anno il mercato tricolore del real estate si sta dimostrando vivace, quasi frenetico, in grado di bruciare record su record. Dopo il crollo del 2012, le transazioni in Italia non hanno fatto che crescere, riavvicinandosi prima ai valori pre-crisi del 2006-2007, e poi addirittura superandoli nel 2015 e 2016: 8 miliardi di euro nel primo, quasi 9,2 in quello appena concluso. E anche il 2017 promette bene visto che in poco più di un mese ha fatto di più dell’intero primo trimestre dell’anno precedente. Un risultato sorprendente se si considera che nel frattempo la discesa dei prezzi non si è ancora del tutto arrestata e che l’Italia, intesa come sistema Paese, non brilla per stabilità e affidabilità presso gli investitori internazionali. Eppure oggi sono soprattutto questi ultimi a tirarne le fila. A loro si deve infatti almeno il 70% delle transazioni dello scorso anno, e anche in questo primo scorcio del 2017 si stanno dando molto da fare, e danno anche segno di voler cambiare strategia: meno mordi e fuggi, il cosiddetto approccio opportunistico, e più operazioni di medio termine.

Anche se hanno accumulato patrimoni considerevoli, come nel caso del fondo del Qatar, non sono tuttavia loro i grandi proprietari, visto che l’elenco in cima alla lista vede ancora assicurazioni ed enti previdenziali, che insieme totalizzano almeno 18 miliardi di euro di patrimonio. Come si rileva da un’analisi di Scenari Immobiliari, a fine 2015 (data cui fanno riferimento gli ultimi bilanci disponibili) i primi sette gruppi assicurativi detenevano beni immobili per oltre 3,1 milioni di metri quadri, terreni a parte. In cima alla lista è ancora Generali che tra Generali Italia, Generali Properties e Assicurazioni Generali mette insieme oltre 1,3 milioni di metri quadri (circa 3 miliardi di euro di controvalore a bilancio), pari al 43% del patrimonio complessivo delle compagnie considerate. Il tutto senza contare gli asset in gestione attraverso i fondi. Negli ultimi due anni il Leone di Trieste è stato tra l’altro protagonista di un processo di riorganizzazione interna, con la costituzione di Generali Real Estate, nata dall’accorpamento di Generali Immobiliare Italia sgr e di Gre Servizi Real Estate Italia. Seguono il gruppo UnipolSai, in crescita, con quasi 1,3 milioni di metri quadri e 2,7 miliardi di valore, Sara Assicurazioni, con 206 mila metri quadri e Allianz, in diminuzione, con 150 mila metri quadri.

Ma è UnipolSai il gruppo singolo che, inglobata la galassia Ligresti, è balzato ai vertici dei principali gruppi immobiliari. La compagnia si è ritrovata in bilancio tanti beni da sistemare (tre torri, il Rasoio, il Bucone, ovvero l’enorme scavo dietro piazza Gae Aulenti rimasto più di tre anni abbandonato), ma non per questo vuole arretrare dalle posizioni attuali. Oltre a vendere (forse la Torre Velasca che, dopo aver rischiato di diventare cinese, è ora nel mirino di Orion insieme ad altri asset immobiliari di pregio per un valore intorno a 300 milioni di euro, e poi beni residenziali per altri 100 milioni) UnipolSai sta anche investendo. Anzitutto nella costruzione del nuovo quartier generale, un maestoso grattacielo che riempirà il vecchio scavo di Porta Nuova (100 milioni di investimento e due anni di lavori). Ma anche con la costituzione di un maxi polo alberghiero grazie all’acquisizione delle strutture di Una Hotels & Resort.

Un po’ diversa la posizione degli altri grandi proprietari finanziari. Gli enti previdenziali privati analizzati oggi si pongono infatti soprattutto in vendita, con rare eccezioni come per esempio l’Enpam che l’anno scorso ha concluso un maxi investimento a Londra. «Possiedono immobili per circa 2,7 milioni di metri quadrati, il 15,5% in meno rispetto al 2014, diretta conseguenza appunto della politica di cessioni portata avanti negli ultimi anni», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Il patrimonio più corposo appartiene alla Fondazione Enpam, con 755 mila metri quadrati, seguita da Enasarco con ancora 560 mila mq, sebbene vada avanti da anni il programma di liquidazione del patrimonio residenziale dell’ente. I cespiti di proprietà degli altri enti variano tra i mille metri quadrati di Artigiancassa e i 280 mila metri quadrati della Cassa Commercialisti. La dismissione dei cespiti non corrisponde però a un’uscita dal real estate. «La strategia immobiliare delle casse di previdenza prevede infatti, ormai da anni, lo switch sulle quote di fondi immobiliari», spiega ancora Breglia. «Gli investimenti spesso vengono attuati attraverso fondi riservati, investimento cresciuto nell’ultimo anno di quasi il 15%». Approccio orientato soprattutto alla vendita anche quello adottato dalle banche: Unicredit ha da poco ceduto il portafoglio Great Beauty, Intesa Sanpaolo ha invece conferito un portafoglio di immobili del valore di mezzo miliardo al fondo Yielding di Idea Fimit, del gruppo De Agostini, probabilmente il leader tra le sgr con 11 miliardi di patrimonio. E non è che la punta dell’iceberg.

Investimenti settore immobiliare (MF Milano Finanza 11.02.2017) Imc

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