La polizza globale fabbricati è uno strumento assicurativo molto diffuso, indirizzato prevalentemente alle proprietà immobiliari in condominio. Sebbene nel nostro ordinamento non esista alcuna legge che preveda per il condominio l’obbligatorietà di tale copertura, sottoscriverla è consigliabile al fine di prevenire le conseguenze economiche derivanti da eventi dannosi connessi alla proprietà e alla conduzione di un immobile. Si tenga presente che il condominio è caratterizzato dalla coesistenza di proprietà esclusive di parti, o porzioni di piano, e di proprietà comuni di cose, impianti e servizi.
L’amministratore
Ne consegue che il contratto assicurativo è stipulato dall’amministratore dello stabile per conto dei condomini, i quali assumono la specifica qualifica di assicurati. In sostanza, con un’unica polizza, che copre i singoli condomini, è possibile assicurare molteplici rischi relativi alle proprietà esclusive e comuni dello stabile. Per procedere alla stipula della polizza è necessario che l’amministratore ottenga l’autorizzazione con delibera dell’assemblea condominiale. Deve ritenersi, peraltro, ammessa la ratifica tacita del contratto di assicurazione, nel caso in cui il premio sia stato regolarmente pagato all’assicuratore mediante l’approvazione annuale del rendiconto di spesa da parte dell’assemblea. Per il quorum deliberativo, basta che la decisione sia approvata con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 1136 Codice civile). Sebbene la polizza sia stipulata in nome e per conto del condominio, ciò non legittima il singolo condomino ad agire, nel proprio interesse, direttamente nei confronti dell’assicuratore: in genere l’unico soggetto legittimato all’esercizio dei diritti derivanti dalla polizza è l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio.
La polizza “globale fabbricati” si definisce globale perché contempla sia le garanzie dirette, quelle che riguardano il bene assicurato e coprono i danni materiali e diretti subiti dall’edificio, sia la garanzia per la responsabilità civile che riguarda il risarcimento dei danni che il fabbricato causi a terzi. Per fabbricato si intende l’intera costruzione edile e gli edifici accessori di pertinenza, mentre altre aree, salvo specifica deroga, sono escluse. A titolo esemplificativo, quindi, spetterà un indennizzo in caso di danni subiti dal rivestimento del tetto dell’edificio, a seguito – per ipotesi – della caduta dell’antenna centralizzata; invece sarà escluso il danneggiamento dell’attrezzatura per i giochi, causato dalla rottura di un braccio di sostenimento.
Garanzie dirette e Rc
Tra le garanzie dirette previste da una “globale fabbricati”, alla sezione incendio, c’è l’indennizzo dei danni materiali e diretti al fabbricato provocati da: incendio, esplosione, fulmine, fumo, gas, vapori purché sviluppatisi a seguito di incendio delle cose assicurate. È comunque possibile – a fronte del pagamento di costi aggiuntivi rispetto al premio base – estendere la copertura ad altre garanzie, in genere con franchigie o scoperti a carico dell’assicurato. Tra le “aggiuntive” più rilevanti, le spese di demolizione, sgombero e trasporto dei residuati del sinistro, danni relativi a furto di fissi e infissi, danni cagionati da fenomeni elettrici, danni causati da eventi atmosferici.
Discorso a parte merita la garanzia per i danni causati da spargimento di acqua condotta, a seguito di rottura accidentale di impianti idrici, igienici o di riscaldamento installati nel fabbricato: in tale ipotesi è consigliabi le ricomprendere nella polizza anche le spese da sostenere per la ricerca del guasto. Il necessario requisito dell’accidentalità della rottura da cui si è originato il danno implica un giudizio sullo stato di conservazione degli impianti. Infatti, eventuali carenze di manutenzione delle strutture possono comportare la perdita del diritto all’indennizzo, venendo meno l’accidentalità.
Con la garanzia di responsabilità civile, invece, la compagnia si impegna a rispondere, nei limiti del massimale assicurato, di quanto l’assicurato sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, per danni involontariamente cagionati a terzi, in relazione alla proprietà del fabbricato e degli impianti fissi destinati alla conduzione dell’immobile. Ai fini della garanzia si considerano “terzi” coloro che non hanno alcun rapporto con il fabbricato, nonché i condomini, i familiari e i dipendenti.
Esclusioni ed estensioni
Quanto alle esclusioni di solito contemplate in polizza, bisogna distinguere le limitazioni relative alle persone considerate “terzi” ai fini contrattuali (quali le persone che sono in rapporto di dipendenza con il condominio) dalle limitazioni riguardanti il risarcimento di alcune tipologie di danno (come quelli da lavori di straordinaria manutenzione, ampliamento, sopraelavazione, da gelo, umidità, stillicidio, insalubrità dei locali). La copertura si può però estendere, previo pagamento di specifico premio, anche alle rotture di vetri e cristalli di parti comuni.
Il premio
Difficile definire un premio, anche se una media per un immobile di dieci unità abitative può aggirarsi sui 1500 euro. L’importo dipende dalle garanzie pattuite e da una serie di altre discriminanti. Tra queste, oltre alla macroarea, spicca l’età dell’immobile che incide sullo stato di efficienza degli impianti e quindi sul rischio: una prima stipula dopo anni di assenza di assicurazione comporterà approfondite ispezioni e maggiori costi.
Autori: Sara d’Isep e Antonio Serpetti – Il Sole 24 Ore
