Opinione della Settimana

Assicurazioni sugli affitti: Canoni garantiti con fideiussione

Si diffondono le formule assicurative che proteggono dal rischio morosità

Condominio - Settore immobiliare - Appartamenti ImcAffidabilità dell’inquilino e continuità dei pagamenti dei canoni di locazione sono in cima alle preoccupazioni dei proprietari. Il primo passo per tutelarsi è lo “screening” dell’inquilino, affidato o meno agli agenti immobiliari: richiedere le ultime tre buste paga o la dichiarazione dei redditi (il canone annuo non deve in genere superare il 40% del reddito lordo del conduttore o del suo nucleo familiare convivente), controllare eventuali protesti, cercare referenze (se ci sono) da un precedente proprietario, capire le reali motivazioni che portano a cercar casa in affitto. Bisogna poi predisporre un buon contratto, con patti chiari e tassativi circa il versamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate e la relativa scadenza. Nell’accordo viene di solito inserita una clausola per cui al mancato pagamento del canone consegue automaticamente il diritto di risolvere il rapporto. Per esempio una clausola che riproduca il contenuto dell’articolo 5 della legge 392/78, secondo il quale «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile».

IL DEPOSITO CAUZIONALE

La forma di garanzia più usata è il deposito cauzionale, che secondo l’art. 11 della legge 392/78 non può superare le tre mensilità e produce interessi legali. La norma – ancora vigente – è però derogabile nelle locazioni abitative “libere“, dove quindi l’ammontare del deposito può esser determinato dalle parti. A ogni modo, l’incertezza economica e il peso della tassazione sulla casa spingono i proprietari a richiedere al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza fideiussoria. L’interesse per le formule di garanzia dei canoni di affitto è motivato dai lunghi tempi che servono per risolvere la controversia (e ottenere uno sfratto). Perché è vero che in caso di morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori, come le spese condominiali, ci si può avvalere delle procedure semplificate rispetto all’ordinario. Ma i tempi per la liberazione dell’immobile restano comunque lunghi, e fino alla convalida del giudice non si può provare al fisco che per tutta la durata della morosità non ci sia stato reddito da tassare (la tassazione avviene per competenza, a prescindere dall’effettiva percezione del canone).

LA FIDEIUSSIONE

Come funzionano queste forme di tutela aggiuntiva? Al contratto di affitto se ne aggiunge un altro (autonomo) di fideiussione, che garantisce al locatore l’impegno assunto dall’inquilino, e può ricomprendere le perdite che derivano sia dal mancato pagamento che dall’omesso rilascio dell’immobile nei tempi previsti. Anche se, per favorire un incontro tra domanda e offerta, la fideiussione va spesso anche a coprire il deposito cauzionale, che in sé è solo finalizzato a evitare il danneggiamento dell’immobile alla riconsegna. Nella contrattazione si può dunque far rientrare un “ombrello” che ripari dal pericolo di perdere eventuali mensilità non versate. Prodotti assicurativi o bancari, consigliati anche da agenzie immobiliari e associazioni di proprietari. È bene che la polizza fideiussoria garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e delle spese accessorie preventivate: tempo necessario alla causa di sfratto.

LE TUTELE

Di solito la polizza viene consegnata dall’inquilino (che ne paga il premio) prima o contestualmente alla stipula del contratto di locazione. Ma si può anche pattuire che venga consegnata entro un certo termine, trascorso il quale il contratto si risolve per inadempimento grave. È opportuno indicare in una clausola dell’accordo fideiussorio che il pagamento da parte dell’istituto di credito o della compagnia assicurativa avvenga a prima richiesta del locatore (senza aspettare ad esempio la convalida dello sfratto). In più ci si può assicurare con polizze di tutela legale, che offrono il rimborso di cifre prestabilite (con o senza limite di vertenza) a copertura delle spese legali sostenute per l’esercizio di diffida stragiudiziaria o di azioni giudiziarie.

Autore: Dario Aquaro – Casa 24 Plus

Articoli correlati
ANAPA Rete ImpresAgenziaAssociazioni di CategoriaIn EvidenzaOpinione della Settimana

«Nessuno si salva da solo»

Nel corso di «Davos 2021», la kermesse annuale del World Economic Forum tenutasi lo scorso…
Leggi di più
ANAPA Rete ImpresAgenziaIn EvidenzaNewsOpinione della Settimana

Il «dritto»...

Ormai quotidianamente l’IVASS oscura e sanziona siti on-line di Intermediari…
Leggi di più
ANAPA Rete ImpresAgenziaIn EvidenzaNewsOpinione della Settimana

Opportunità e sfide del mercato assicurativo italiano

I grandi cambiamenti che stanno interessando l’Italia e il mondo intero, come ben sappiamo…
Leggi di più
Newsletter
Iscriviti alla nostra Newsletter
Resta aggiornato sulle ultime novità, sugli eventi e sulle iniziative Intermedia Channel.