Opinione della Settimana

Il mattone di UnipolSai si assicura un posto al sole

UnipolSai HiRes Rettangolare(Fonte: Il Ghirlandaio / Italpress)

Il mattone è sempre più centrale nel presente e nel futuro di Unipolsai. A dettare le linee guida sull’immobiliare della società assicurativa bolognese non ci sarebbero solo le nuove strategie delineate dal management, dopo l’incorporazione e la “digestione” del business assimilato con il “salvataggio” del gruppo assicurativo che faceva capo alla famiglia Ligresti (Fonsai e Milano assicurazioni), ma anche gli obblighi, e le relative perplessità, che emergono dall’applicazione di Solvency II.

Quello della direttiva europea che ha lo scopo di ridefinire i requisiti di stabilità patrimoniale delle società assicurative che operano in Europa, sulla falsariga di quanto è stato fatto per le banche con gli accordi di Basilea, non è un tema nuovo. Da almeno 10 anni se ne discute in ambito comunitario, a livello di settore, e nelle camarille di Bruxelles; ma il quadro regolamentare è fluido e in continuo movimento, mentre il recepimento da parte dei Paesi Ue e la relativa entrata in vigore continuano a slittare. Le ultime date ufficiali, siglate dalla Commissione europea, prevedono che il recepimento della direttiva da parte degli stati membri debba avvenire entro il 31 dicembre 2015, mentre l’entrata in vigore delle nuove regole per le assicurazioni è fissato al primo gennaio 2016.

Manca cioè poco più di un anno all’appuntamento. Non molto, basti pensare che proprio Unipol ha varato già nel 2010 un progetto di adeguamento a Solvency II redatto a cura del dipartimento di Risk dell’assicuratore bolognese. Da allora di acqua ne è passata molta sotto i ponti. E soprattutto l’affare Fonsai ha modificato non poco il perimetro dell’azienda, anche dal punto di vista del portafoglio immobiliare. Sin dall’inizio uno dei punti più controversi delle regole dettate da Solvency II riguarda proprio il settore immobiliare e il rapporto del mattone con le assicurazioni. Il problema, dicono gli esperti, è dovuto sostanzialmente al fatto che il real estate in europa è una realtà tutt’altro che monolitica, ma si tratta piuttosto di un mondo variegato e complesso, con caratteristiche peculiari e specifiche di Paese in Paese.

Ciò rende quindi più difficile fornire un quadro completo e preciso della rischiosità effettiva del business immobiliare e delle relative conseguenze su quello assicurativo.

In soldoni, l’attuazione delle norme delineate da Solvency II potrebbe condurre a una riduzione degli investimenti immobiliari delle imprese assicuratrici, mentre tradizionalmente il real estate ha da sempre costituito un elemento rilevante per una corretta diversificazione degli investimenti nel portafoglio di un’impresa che opera in questo business, proprio quando i valori del mattone segnano un forte segno meno rispetto ai valori storici rivalutati. Con l’ulteriore effetto di aumentare la necessità di capitale prudenziale e l’ipotesi di chiedere agli azionisti di mettere mano al portafogli. In tutto questo Unipol sta realizzando un’ampia strategia di razionalizzazione e di valorizzazione della gestione immobiliare. Un patrimonio che, sulla base degli ultimi dati di bilancio disponibili, si aggira attorno ai 4,5-4,6 miliardi di euro e che dovrà prendere diverse strade, compresa quella del mercato.

Finora il gruppo bolognese ha venduto in tutto immobili per 120 – 140 milioni di euro su un patrimonio da dismettere calcolato intorno ai 650 milioni. Lo ha dichiarato Gian Luca Santi, general manager del Real Estate del gruppo che si occupa anche della valorizzazione degli immobili ereditati con l’integrazione con Fondiaria-Sai. “Su 650 milioni, abbiamo venduto 60-70 milioni l’anno in due anni”, ha detto sottolineando che in questo mercato “le valorizzazioni si fanno solo pezzo per pezzo, è impossibile vendere a blocchi”. La solidità della compagnia in termini di Solvency I, ossia delle regole vigenti sino a inizio 2016 (i valori stimati sono di 162,8 a fine 2013 e 174,9 quello atteso dagli analisti per fine 2014), pone il management in una posizione di forza nel gestire il patrimonio immobiliare. “La ristrutturazione del portafoglio immobiliare è un catalizzatore importante per Unipolsai e noi crediamo che questa notizia si ripercuota positivamente anche sul valore delle azioni”, si legge in un report realizzato dagli analisti di Mediobanca.

Secondo gli esperti di Banca Imi la logica delle dismissioni pezzo per pezzo è coerente con il piano industriale del gruppo focalizzato sul business assicurativo core e sulla razionalizzazione ed estrazione di valore dalle attività non strategiche, ritenute non profittevoli. Intanto procede l’accorpamento di tutte e società attive nel settore real estate, così come peraltro dichiarato in occasione della presentazione dei risultati di metà anno. Delle 36 realtà operative nell’immobiliare è già stata fatta un’importante scrematura con la firma all’atto di integrazione 21 società che, a seguito di un’analoga operazione realizzata nel 2013 su altre 5, porta il numero di società immobiliari attive a una decina circa. Oltre ai capitoli dismissioni e razionalizzazione, risale alla scorsa estate uno degli accordi raggiunti per lo sviluppo del settore immobiliare, ossia quello siglato con Igd per l’investimento finanziario nel comparto della grande distribuzione e dei centri commerciali.

In particolare l’intesa prevede la promozione di fondi immobiliari specializzati nel segmento commerciale e retail attraverso l’acquisto da parte di Igd di una partecipazione del 20% di Unipolsai Investimenti Sgr per 4,2 milioni. Allo stato UnipolSai Investimenti sgr ha circa 500 milioni di euro di asset in gestione. Discorso a parte, infine, per i tre asset pregiati del gruppo – AtaHotels, Tenuta del Cerro e Marina di Loano – che però non rientrano nel perimetro del core business assicurativo. Sulla catena alberghiera Santi ha dichiarato aperamente che non è prevista la dismissione, senza però aggiungere dettagli. Secondo indiscrezioni, comunque, l’intenzione della società sarebbe quella di riportare le tre realtà almeno all’equilibrio finanziario, e pertanto a un valore potenzialmente interessante, prima di deciderne il destino finale.

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