Opinione della Settimana

Condominio, la solidarietà scatta sempre per i danni da fatto illecito

Cassazione - Esterno (2) Imc

(Autore: Paolo Gatto – Quotidiano del Diritto)

Non opera il meccanismo dell’escussione

Tutti i condòmini sono responsabili dei danni provocati all’immobile del piano terra per le infiltrazioni d’acqua provenienti da una proprietà comune. La Cassazione (sentenza 1674/2015) accoglie il ricorso di un condomino, proprietario di un magazzino nello scantinato, che contestava il verdetto con il quale i giudici di merito avevano ripartito i danni al 50% tra lui e gli altri condomini. La Corte ha invece applicato l’articolo 2055, primo comma, del Codice civile: se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate, in solido, al risarcimento.

La legge 220/2012 sulla riforma del condominio ha voluto mediare sul principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, prevedendo l’escussione a favore dei condòmini in regola con i pagamenti, che potranno essere chiamati a corrispondere le quote dei morosi solo a seguito di insolvenza di questi ultimi; in realtà, a prescindere dalle difficoltà interpretative sulla eventuale solidarietà tra i morosi e della solidarietà tra quelli in regola con i pagamenti, la nuova normativa contempla un modello ben definito, ovvero il caso espresso ove l’assemblea si sia pronunciata approvando la spesa, ma nulla dispone per le ipotesi in cui l’assemblea non l’abbia avallata ma sia rimasta inerte o abbia deciso di non pagare il creditore.

La recente pronuncia non si pone in conflitto con quanto stabilito dalle Sezioni unite con la sentenza 9148/2008 dato che, nella fattispecie, si verteva in ambito di responsabilità di natura contrattuale.

Nelle obbligazioni extracontrattuali, come nel caso della sentenza, l’articolo 2055 del Codice civile opera un rafforzamento del credito per evitare che il danneggiato sia costretto ad agire pro quota nei confronti di tutti i condebitori; la riferibilità dell’obbligazione non è in capo al condominio ma direttamente ai condomini responsabili del danno.

In altri termini, il sistema delineato dalla Cassazione si fonda sulla differenza intrinseca tra il contraente, che può cautelarsi in caso di insolvenza e comunque si assume un rischio in virtù di un’iniziativa economica, e il danneggiato da fatto illecito, che si trova a subire una condotta altrui senza alcun suo intervento causale volontario.

La decisione delle Sezioni Unite poneva il fondamento delle proprie considerazioni proprio sulla “realità” dell’obbligazione condominiale e tale realità è ancora più evidente nell’obbligo di custodia, ove si risponde oggettivamente in ragione della titolarità del bene.

Il principio introdotto dalle Sezioni unite, comunque, inizia a subire un’erosione proprio in quanto abbia applicato una forzatura all’articolo 1294 del Codice civile (principio generale di solidarietà).

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