(di Evelina Marchesini – Casa24 Plus)
Potenziali 800 milioni di euro sul mercato. I sette miliardi di euro investiti dai fondi pensione rappresentano il 18% dei Net asset value dei fondi immobiliari italiani
La lente della Consob si sta insistentemente posizionando sugli investimenti dei fondi pensione nel mattone. In particolare, l’Istituto di vigilanza sta passando ai raggi X l’asset allocation in quote di fondi immobiliari, attività che sono andate via via aumentando nei portafogli dei fondi pensione, che secondo Consob «investono in modo massiccio le loro risorse nei fondi immobiliari: rappresentano circa un quarto del totale di patrimonio gestito dai fondi immobiliari».
«Dalla vigilanza della Consob sulle Sgr – ha fatto notare il commissario Anna Genovese nel corso di un’audizione davanti alla Commissione parlamentare di controllo sulla previdenza – sono emerse alcune situazioni di gravità». Ad iniziare dal fenomeno dei fondi immobiliari “veicolo”, costituiti cioè da un numero ristretto di partecipanti per beneficiare del regime fiscale favorevole. «In un caso, che ha portato al commissariamento della Sgr, una serie di conflitti d’interesse ha provocato pregiudizi economici per il patrimonio del fondo immobiliare senza che gli investitori previdenziali, presenti negli organismi consultivi dei fondi immobiliari e finanche nel Cda, fossero in grado di intervenire. Anche in un altro caso di Sgr immobiliare gli enti previdenziali sembrano aver subito ingenti pregiudizi patrimoniali» ha affermato il commissario Genovese, che ha aggiunto come «situazioni di analoga gravità non sono invece emerse nei casi di rapporti di gestione tra Sgr vigilate Consob e fondi pensione negoziali e preesistenti». Insomma, un avvertimento; ma dove andrà a parare? E come si inserisce nel quadro attuale del mercato dei fondi immobiliari italiani?
L’intervento Consob va letto anche nel contesto delle preoccupazioni sui fondi immobiliari in scadenza: ai circa 5,8 miliardi di euro di patrimonio dei veicoli quotati in scadenza fino al 2021, si andrebbero ad aggiungere le quote di fondi riservati in eccedenza nel portafoglio dei fondi pensione. Lo schema di regolamento in materia di investimento delle risorse finanziarie degli enti previdenziali, in attuazione dell’articolo 14, comma 3, del Dl 98/2011, prescrive agli enti stessi di contenere gli investimenti diretti in beni immobili e diritti reali immobiliari entro il tetto del 20% del patrimonio complessivo. Dall’entrata in vigore del decreto (è il 1° luglio 2015 la prima data utile per l’entrata in vigore del provvedimento) gli enti avranno cinque anni di tempo per mettersi in regola. Le stime del mercato sono dunque di circa 800 milioni di euro di immobili che andranno sul mercato nei prossimi cinque anni. E non è tutto. Tempi ancora più stretti, sempre per gli enti, per il tetto sugli investimenti indiretti: in base al provvedimento anche gli investimenti nei fondi immobiliari chiusi (nell’ambito degli Oicr alternativi) nondovranno superare il 30% delle disponibilità complessive; in questo caso, gli enti dovranno adeguarsi al predetto limite entro 18 mesi. Il totale investito dalle Casse e dagli Enti in fondi immobiliari è stimato in 6,5 miliardi e supera abbondantemente la nuova soglia imposta. Terreno minato, dunque? «L’audizione della Consob presso la Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti previdenziali rappresenta uno spartiacque importante per il risparmio gestito nel nostro Paese: sancisce il riconoscimento di una collaborazione ormai consolidata tra le autorità di controllo e i principali operatori dell’industria immobiliare italiana presenti in Assoimmobiliare – commenta, interpellato dal Sole 24Ore, Emanuele Caniggia, consigliere delegato dell’Associazione e a.d. di IdeaFimit Sgr –. La dottoressa Genovese ha infatti sottolineato come non esistano casi di anomalia gestoria in tutte le realtà vigilate da Consob e Banca d’Italia che gestiscano investimenti degli enti previdenziali italiani, a testimonianza del fatto che il costante e reciproco confronto tra l’Associazione, le Sgr e le autorità di vigilanza ha prodotto risultati più che positivi». Secondo Caniggia, inoltre, l’introduzione anche nel nostro Paese, della nuova normativa europea sui fondi alternativi, non potrà che rafforzare questi principi di trasparenza degli intermediari e dei gestori nei confronti di un mercato sempre più vasto, aperto ad investitori previdenziali italiani e internazionali.
La tabella sottostante, elaborata da Scenari Immobiliari, fotografa gli investimenti dei fondi pensione nei fondi immobiliari italiani inbase agli ultimi dati disponibili. «Si tratta di investimenti importanti, che hanno trasformato e migliorato l’efficienza gestionale dei patrimoni immobiliari degli enti – sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. In realtà i sette miliardi investiti dai fondi pensione rappresentano il 18% dei Nav dei fondi italiani. È stata una trasformazione “epocale” da gestioni interne spesso costose e poco efficaci alle gestioni professionali delle Sgr, sempre scelte con gare competitive. E va sottolineato che il tema dei conflitti di interesse delle Sgr è stato risolto dal nuovo regolamento di Banca d’Italia (decreto n. 30 del 5 marzo 2015) e non dovrebbero più esserci anomalie nel sistema».
