Opinione della Settimana

Chi risponde dei danni causati agli estranei al condominio

Condominio - Appartamenti - Social housing Imc

(di Enrico Morello – Quotidiano del Condominio)

In determinati casi i condòmini sono equiparati ai terzi (nonostante il loro rapporto “organico” con lo stabile) verso il condominio: quando il terzo (quindi anche il condòmino) possa subire un danno (e quindi avere diritto a un risarcimento) del quale debba rispondere il condominio se non lo stesso amministratore.

Pensiamo al caso, non certo infrequente, di chi cada sulle scale condominiali a causa del pavimento scivoloso o danneggiato: in questo caso il danneggiato sarà comunque da considerare quale terzo nei confronti dello stabile, senza che abbia rilevanza se si tratti o meno di un condòmino.

Il terzo danneggiato (condòmino o meno) potrà pertanto agire nei confronti dello stabile (o dell’amministratore, qualora anche quest’ultimo sia responsabile) chiedendo il risarcimento dei danni subiti: nel caso di responsabilità del condominio, per quanto riguarda le obbligazioni extra contrattuali (quelle cioè che non derivano dal mancato adempimento di un contratto, come le somministrazioni di servizi) non valgono i princìpi espressi dall’articolo 62 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che vincolano il creditore del condominio ad agire solo pro quota contro i condòmini morosi. In conseguenza di questo principio il danneggiato potrà agire in via esecutiva contro un qualunque condòmino per ottenere il risarcimento del danno subìto.

L’amministratore è legato al condominio da un contratto di mandato: quindi, di regola, a rispondere verso i terzi che subiscano un danno (per esempio un vaso da f iori posto su un terrazzo condominiale che cada in testa a un malcapitato passante) sarà (per quanto come è noto privo di personalità giuridica) il solo condominio quale custode della cosa.

È però possibile che l’amministratore venga meno agli obblighi di comportamento da «buon padre di famiglia» che gli derivano dal mandato ricevuto: in questo caso anch’egli, normalmente in solido con il condominio, risponderà dei danni causati a terzi. Per fare un esempio: l’amministratore risponderà in proprio dei danni causati ad un terzo dall’imperizia di un operaio da lui scelto per l’esecuzione di lavori di manutenzione condominiali che si riveli assolutamente incapace ed inadatto a svolgere l’intervento richiesto. L’amministratore, infatti continua a rispondere della vigilanza sulle parti comuni dello stabile anche qualora il condominio affidi a un direttore dei lavori (e a un’impresa) lavori di manutenzione.

In sostanza la regola generale è che l’amministratore non ha nulla da temere verso i terzi qualora svolga diligentemente il mandato ricevuto dai condomini: egli invece sarà personalmente ritenuto responsabile dei danni causati a terzi qualora sia venuto meno all’obbligo di corretta esecuzione del mandato.

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