Opinione della Settimana

Unipol, l’eredità di Don Salvatore

Unipol Gruppo - Sede di Bologna (2) Imc

(di Adriano Bonafede – Repubblica Affari & Finanza)

La fusione con la Fonsai di Ligresti ha portato in dote un patrimonio immobiliare di 4 miliardi: tante spine ma ci sono anche le rose

Don Salvatore, in fondo, ha dato un nuovo mestiere a Carlo Cimbri. L’amministratore delegato del gruppo Unipol (nella foto, la sede di Bologna) è da mesi impegnato nell’attività di ristrutturazione e di riqualificazione dell’immenso ma disordinato patrimonio immobiliare ereditato dall’ex Fondiaria, fino a pochi anni fa di proprietà di Salvatore Ligresti. Un patrimonio che ammontava a ben 4 miliardi sui 5 complessivi al momento dell’acquisizione, che ha costretto l’ad della compagnia a creare una direzione apposita che si occupi di gestire l’infinita serie di contenziosi che Ligresti aveva creato e di rimettere ordine laddove c’era soltanto confusione. E non soltanto Unipol è diventata di fatto un operatore immobiliare di primaria importanza ma – siccome in mezzo all’eredità c’era anche il gruppo Atahotels – è stata costretta diventare anche un albergatore. E ci ha preso subito gusto.

Gli hotel. Dopo un periodo di studio di una situazione particolarmente complessa, Unipol ha deciso le sue linee strategiche. E ha capito che, insieme alle tante spine che dovranno essere tolte una per una con molta pazienza, ci sono anche inattese opportunità. Una di queste, ad esempio, è l’attività alberghiera: «Quando comprammo Fondiaria – dice Gian Luca Santi, direttore generale Immobiliare e Società diversificate di Unipol – la valutazione che fu fatta in quel momento era di dismettere il business della gestione alberghiera. L’idea era di vendere Atahotels, che perdeva dai 25 ai 35 milioni all’anno. Gestendola anche soltanto in vista della futura cessione, abbiamo però capito che la perdita era dovuta in particolare a un problema di costi (ora infatti ha guadagnato, 2 milioni nel 2016). C’erano circa un centinaio di persone in più, e sprechi importanti». Si narra della tonnellata e mezzo di aragoste trovate in un albergo, ma anche di 30 camere del Golf Hotel di Madonna di Campiglio che erano state ristrutturate a un costo di 120 mila euro ciascuna.

Fatto sta che, dopo un primo esame, Unipol ha cambiato idea sul business degli alberghi: non soltanto non è da scartare ma anzi potrebbe costituire il nucleo di un futuro polo più ampio. È nata così l’idea di acquisire dal procedimento concorsuale in corso Una Hotels, il cui closing è previsto entro la fine dell’anno. Un procedimento particolarmente complesso perché occorreva trovare l’accordo con una ventina di banche coinvolte. Una volta acquista Una, la nuova società Ata-Una (ma deve ancora essere trovato un nuovo nome definitivo) potrà disporre di una catena presente in tutte le principali città italiane, con un’offerta che sarà concentrata nel 4 stelle business, ma che nel weekend si trasformerà in leisure per famiglie. In più ci sarà una presenza in molte località turistiche, attraverso Una soprattutto. «In Italia l’offerta alberghiera è troppo frammentata – dice Santi –. Non c’era una catena che potesse offrire hotel in tutte le città, mentre questo è essenziale per intercettare le richieste dei grandi tour operator mondiali».

Con la fusione si lavorerà ancora su una riduzione dei costi oltre che sulle sinergie di ricavi. Intanto sono già partite alcune ristrutturazioni sugli alberghi che furono di Ligresti. Proseguirà la risistemazione del Golf Hotel di Madonna di Campiglio anche sulle restanti camere (e a costi certo inferiori!). Nel 2018 riaprirà l’hotel “The Big” a Milano nel quartiere Porta Nuova, dopo una completa ristrutturazione che porterà le stanze da 125 a 164. Per alcuni alberghi Ata sono scaduti i contratti di locazione da parte del proprietario, l’Enpam, che non li ha rinnovati e dunque sono stati dismessi. A fine 2016 il fatturato pro-forma del gruppo Ata-Una sarà di 110-120 milioni ma da qui si partirà per un rilancio di quella che sarà l’unica catena a 4 stelle italiana presente omogeneamente sul territorio, dopo la scomparsa di Jolly Hotels, incorporata dalla spagnola Nh Hoteles.

Il patrimonio immobiliare. Molto più complicata è l’opera di razionalizzazione dell’immenso patrimonio immobiliare ex Fondiaria. Qui il groviglio è più difficile da dipanare. La costruzione o la ristrutturazione di immobili, nella gestione precedente, era funzionale soprattutto a Ligresti che li rivendeva a Fondiaria, a valori noir sempre di mercato. A Porta Nuova una delle situazioni più complicate: «Abbiamo che era stato acquisito con un contratto di acquisto di cosa futura, nonché – dice Santi – un… “buco” nella terra, costato circa 40 milioni di euro, dove andremo a costruire un grattacielo, che diventerà il Centro direzionale del Gruppo Unipol, opera dell’architetto Mario Cucinella».

C’è poi un contenzioso, risolto da Unipol, da 36 milioni di euro con il Comune di Milano per le cosiddette “Aree d’Oro” a sud della città. Ligresti, per accordi risalenti agli anni Ottanta, avrebbe dovuto riconsegnare queste aree di oltrel milione di metri quadri al Comune in cambio della possibilità di costruire in altre zone.

Ma Milano riserva anche notizie positive per Unipol: la Torre Galfa, a destra della Stazione Centrale, è un edificio del 1956 progettato dall’architetto Melchiorre Bega. Recintato e abbandonato, è ora sottoposto a una in ristrutturazione che durerà due anni. La Torre diventerà un edificio polifunzionale con un business hotel (Melia) nei primi 13 piani e residenze nei piani superiori.

Altra eredità di Ligresti è la Torre Velasca. Costruita nel 1958, è il primo edificio “alto” nel centro di Milano: restituire centralità a questo edificio iconico è una delle priorità di Unipol.

A Firenze Cimbri ha trovato, insieme a importanti aree edifìcabili centrali, molti problemi connessi all’allargamento dell’aeroporto di Peretola che porterebbe via a Unipol parte delle superfici. Per questo ha presentato e vinto un ricorso al Tar: ogni decisione dovrà quindi essere concordata con il gruppo assicurativo.

Più in generale, la montagna di immobili costruita da Ligresti in svariate città costituisce un problema per Unipol. I prezzi sono crollati e non si vende. Lo sforzo sarà quello di ristrutturare e riqualificare e, dove possibile, trasformare alcune abitazioni, le più difficili da cedere o da trasformare, in residenze temporanee.

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