Opinione della Settimana

Amministratori di condominio, per la responsabilità civile parte dall’assemblea la richiesta di copertura

Condominio - Settore immobiliare - Appartamenti Imc

(di Marco Panzarella e Silvio Rezzonico – Il Sole 24 Ore, l’Esperto risponde)

IL QUESITO: Il vecchio amministratore di condominio ha terminato il suo mandato e nei prossimi giorni procederemo con la nomina del nuovo professionista che prenderà il suo posto. Per scongiurare eventuali responsabilità del condominio nei confronti di terzi e dei condomini stessi, è possibile vincolare la nomina dell’amministratore alla sottoscrizione di una polizza di responsabilità civile? E.S. – PALERMO

Per mettere al riparo il condominio da eventuali danni derivanti dalla gestione dello stabile, l’amministratore, che a norma dell’articolo 1130 del Codice civile è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, può stipulare una polizza individuale di responsabilità civile. La sottoscrizione dell’assicurazione non è obbligatoria per legge, anche se l’articolo 1129, comma 3, del Codice civile prevede che l’assemblea possa subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione della polizza. In tal caso, fmo a quando il professionista non consegna la documentazione richiesta, il mandato conferito dall’assemblea può essere sospeso. Al contrario, se l’assemblea o il regolamento condominiale non prevedono alcuna assicurazione, l’amministratore potrà iniziare fin da subito il suo incarico. In ogni caso, la polizza non ha alcuna valenza fideiussoria e dunque la sua finalità economica è quella di tenere indenne il condominio dalla propria responsabilità indiretta, a norma dell’articolo 2049 del Codice civile (responsabilità dei padroni e dei committenti), per i danni arrecati a terzi dall’amministratore. E ciò a prescindere dalla responsabilità contrattuale di quest’ultimo, come mandatario, nei confronti dei condomini e della collettività condominiale, a norma dell’articolo 1710 del Codice civile.

Il massimale per lavori extra

Il comma 4 dell’articolo 1129 dispone, inoltre, che l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incaricol’assemblea deliberi lavori straordinari alle parti comuni dell’edificio, come ad esempio il rifacimento della facciata, del tetto o delle scale. «L’adeguamento – specifica la norma – non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori». E ancora, «nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio». Ciò sta a significare che la mancata consegna della polizza da parte dell’amministratore comporta la sospensione del suo incarico. In generale, l’assicurazione copre i danni a terzi (compresi i singoli condòmini) che l’amministratore può arrecare nello svolgimento del suo incarico, e quelli connessi, ad esempio, alla mancata manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile.

Altro discorso, invece, è quello che attiene ai comportamenti che determinano sanzioni di natura fiscale e amministrativa al condominio, per negligenza nell’espletamento del rapporto contrattuale di mandato.

Secondo l’opinione dei primi commentatori della legge di riforma del condominio, il costo della polizza per la responsabilià civile a carico del condominio – in quanto mandante-committente dell’amministratore – essendo a suo carico la responsabilità verso terzi cagionata dal proprio mandatario.

L’assicurazione non copre i danni derivanti da responsabilità contrattuale dell’amministratore, così come non esclude sue eventuali responsabilità penali. A riguardo la Cassazione ha osservato come «… il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini e a prescindere che si versi nei casi di atti cautelativi ed urgenti» (sezione 4 n. 3959 del 2009; 4 n. 6757 del 1983). Più di recente la Suprema corte, condannando un amministratore ritenuto responsabile di aver cagionato lesioni a un anziano, caduto in un tombino condominiale, ha ribadito come «… non può mettersi in discussione che l’amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l’obbligo ex articolo 40 del Codice penale di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l’incolumità del terzi».

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