Opinione della Settimana

Condominio, la polizza di fabbricato è facoltativa

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(di Marco Panzarella e Silvio Rezzonico – Quotidiano del Condiminio)

IL QUESITO: Ho appena acquistato un appartamento. L’amministratore, durante l’ultima assemblea, ha comunicato a tutti i proprietari l’imminente rinnovo della polizza globale fabbricati. Alcuni vorrebbero tagliere questa spesa: esiste una maggioranza per deliberare se stipulare, rinnovare o disdire la polizza?

Per mettersi al riparo da eventuali danni causati a terzi o che potrebbero verificarsi all’interno dello stabile, ogni condominio è libero di stipulare la cosiddetta “polizza globale fabbricati”. Tale contratto di assicurazione non è contemplato da nessuna norma e, di conseguenza, ha carattere facoltativo, a meno che non sia previsto dal regolamento condominiale: solo in questo caso l’amministratore può sottoscrivere la polizza senza il placet dell’assemblea, che comunque deve essere informata sui termini contrattuali, così da valutare durata, coperture, costi e altri elementi fondamentali, ad esempio le franchigie, ossia gli importi che, a fronte di un danno, non sono rimborsati dalla compagnia assicurativa e ricadono sui singoli condòmini.

La polizza è definita “globale” perché nella maggior parte dei casi copre un ampio ventaglio di sinistri, che possono interessare direttamente lo stabile (incendi, fulmini, allagamenti, esplosioni, ecc), i condomini che vi abitano o terze persone, ad esempio il passante colpito da un pezzo di cornicione staccatosi dall’edificio. Il costo dell’assicurazione è suddiviso fra tutti i condomini proprietari, che pagano in proporzione ai millesimi di proprietà in loro possesso. Nel caso in cui la polizza non sia contemplata dal regolamento, pur essendo l’amministratore il soggetto che materialmente firma l’accordo, a decidere è sempre l’assemblea, che delibera con il quorum previsto dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa maggioranza si applica in caso di rinnovo o disdetta dell’accordo, tenendo presente che in quest’ultimo caso, interrompendo il contratto prima della sua scadenza naturale, il condominio potrebbe essere costretto a pagare una penale. Può accadere che l’amministratore decida di sottoscrivere, rinnovare o risolvere in modo arbitrario la polizza. In casi simili, oltre al risarcimento danni, il condominio può chiedere la revoca giudiziale del professionista. Revoca che, come disposto dall’articolo 1129, comma 11, può essere deliberata in qualsiasi momento dall’assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina, ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

A più riprese la Corte di Cassazione (in ultimo la sentenza 6 luglio 2010, n. 15872) ha specificato come il professionista «(…) non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione». E poco importa che l’amministratore, legato al condominio da un contratto di mandato, sia tenuto ad agire «con la diligenza del buon padre di famiglia» o che, a norma dell’articolo 1130, numero 4), del Codice civile, sia obbligato a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio». La Suprema Corte ha, infatti, chiarito come la norma si riferisca «(…) ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato».

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