Opinione della Settimana

L’amministratore di condominio va autorizzato a stipulare l’assicurazione fabbricato

Condominio - Settore immobiliare - Appartamenti Imc

(di Francesco Machina Grifeo – Quotidiano del Diritto)

«La polizza assicurativa costituisce atto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’Amministratore (art. 1130 c.c.) – avendo non una mera funzione conservativa delle parti comuni ma la scopo di evitare pregiudizi economici ai proprietari dei fabbricati – e può essere stipulata solo previa autorizzazione dell’Assemblea la quale delibera con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 c.c. commi 2 e 4». Lo ha stabilito il Tribunale di Treviso, con la sentenza del 25 gennaio 2017 n. 170, respingendo il ricorso degli attori, in applicazione di un principio della giurisprudenza di Cassazione (n. 15872/2010).

I ricorrenti proprietari di un immobile commerciale, posto al piano terra dell’edificio, sostenevano di non far parte del condominio e dunque di non dover concorrere, con le altre sette unità, al pagamento della polizza assicurativa del fabbricato e al compenso dell’Amministratore. Il palazzo infatti «costituirebbe un condominio parziale dal quale sarebbe esclusa la loro unità immobiliare in ragione del fatto che le parti comuni quali scale – cortile interno – impianti sarebbero a servizio esclusivo di un gruppo distinto di condomini che ne trae diretta utilità».

Secondo il Tribunale invece dalla documentazione prodotta «emerge in modo incontestabile che l’immobile attoreo fa parte integrante di un unico edificio il quale, presentando una suddivisione in piani e unità distinte intestate a diversi soggetti, assume la natura giuridica di fabbricato condominiale nel senso che accanto alle proprietà esclusive si distinguono parti strutturali d’interesse comune che l’art. 1117 c.c. identifica nel tetto, muri maestri, fondazioni, cortile, scale ecc.». Per cui gli attori devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali in base alle proprie quote. L’obbligo deriva infatti dalla titolarità del diritto reale sull’immobile e integra un’obbligazione propter rem «che preesiste all’approvazione dell’assemblea». Nell’ipotesi in cui l’uso delle parti comuni venga effettuato in maniera diversa da ciascun condomino, poi, le spese vengono ripartite secondo i criteri sussidiari individuati dall’art. 1123 c.c.

Nel caso specifico però, prosegue la decisione, al centro del giudizio c’è la ripartizione non tanto delle spese di conservazione e/o di gestione delle cose comuni, ma del compenso dell’amministratore e del costo della polizza deliberato dall’assemblea condominiale. Sul punto, chiarisce il Tribunale, mentre l’amministratore «assolve un servizio d’interesse collettivo» consistente non soltanto nella conservazione/gestione dei beni e servizi comuni ma anche in adempimenti burocratici quali la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, di contabilità, dei verbali dell’assemblea e in adempimenti fiscali (all’epoca l’amministratore costituiva una figura obbligatoria imposta dal previgente art. 1129 c.c. e l’assemblea annualmente ne aveva deliberato la nomina e approvato il compenso); la stipula della polizza assicurativa integra un «atto eccedente le ordinarie attribuzioni» dell’amministratore che tuttavia era stato investito del relativo potere dall’assemblea all’unanimità degli intervenuti con un numero di voti pari alla quota dei 2/3 del valore dell’edificio. Non solo, dalla copia del contratto si evince che la copertura ricomprende anche l’unità immobiliare degli attori.

Né, infine, vale l’obiezione «dell’inopponibilità del regolamento e delle contestuali tabelle millesimali perché adottate contrattualmente da un gruppo soltanto di proprietari». Il regolamento condominiale infatti «è obbligatorio solo negli edifici con più di dieci condomini», il palazzo dunque era sotto soglia. E le tabelle millesimali «assolvono solo la funzione di esprimere in termini numerici il valore della proprietà singola rispetto all’intero edificio senza attribuire diritti o fondare obblighi».

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